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Taxe foncière et usufruit, indivision, décès : qui paie ?

Par Bertrand Marquette, propriétaire
Révisé le 27 octobre 2026

En cas de démembrement, la taxe foncière est due par l’usufruitier, pas par le nu-propriétaire. En indivision, un seul avis est établi et la charge se partage entre indivisaires selon leurs parts. L’année d’un décès, la taxe reste due par la succession ; les années suivantes, par les héritiers propriétaires au 1er janvier.

Usufruit : c’est l’usufruitier qui paie

Quand la propriété est démembrée, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier, qui a l’usage du bien ou en perçoit les loyers. Le nu-propriétaire ne reçoit pas d’avis. C’est le cas classique d’une donation avec réserve d’usufruit (les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants et gardent l’usufruit) ou d’une succession où le conjoint survivant reçoit l’usufruit.

Conséquence pratique : les exonérations et réductions s’apprécient dans la personne de l’usufruitier. Un parent usufruitier de plus de 75 ans qui vit dans le logement et dont les revenus sont sous le plafond peut être exonéré, même si ses enfants sont nus-propriétaires. Voir l’exonération des retraités.

Usufruitier et nu-propriétaire peuvent convenir d’un autre partage de la charge, par exemple dans l’acte de donation. Cet accord vaut entre eux ; l’administration continue d’adresser l’avis à l’usufruitier.

Indivision : un avis, plusieurs payeurs

Un bien en indivision (héritiers, couple non marié ou divorcé, achat à plusieurs) reçoit un seul avis de taxe foncière, établi au nom des indivisaires. L’administration peut en réclamer le paiement à l’un d’eux. Entre indivisaires, la taxe foncière est une charge de l’indivision : elle se répartit selon la part de chacun dans le bien (article 815-10 du code civil), sauf convention contraire. Celui qui a payé pour tous peut se faire rembourser par les autres, en général lors du partage.

Si un indivisaire occupe seul le logement, il ne paie pas pour autant toute la taxe foncière : elle reste une charge commune. Il peut en revanche devoir une indemnité d’occupation aux autres.

Exonérations : quand un seul indivisaire remplit les conditions (âge et revenus, Aspa, AAH) et occupe le logement comme résidence principale, l’avantage ne porte en principe que sur sa quote-part. Si votre avis ne l’applique pas, une réclamation permet de le demander.

Décès : l’année du décès et les suivantes

• L’année du décès : la personne décédée était propriétaire au 1er janvier, la taxe de l’année est donc due. L’avis arrive à son nom ou « succession de… » et se paie sur l’actif de la succession, souvent par l’intermédiaire du notaire. Si elle était exonérée cette année-là, elle le reste.
• Les années suivantes : l’avis est établi au nom des héritiers, propriétaires ou usufruitiers au 1er janvier, le plus souvent en indivision tant que la succession n’est pas partagée. L’exonération dont bénéficiait le défunt ne se transmet pas.
• Maison vide après un décès : elle reste taxée. Le dégrèvement pour vacance ne vise que les logements destinés à la location et restés vides malgré le propriétaire ; une maison en attente de partage ou de vente n’y ouvre pas droit.

Vente de la part d’un indivisaire

Quand un indivisaire rachète la part d’un autre en cours d’année, l’avis de l’année reste établi au nom des propriétaires du 1er janvier. Le partage de la taxe de l’année se règle entre eux, souvent au prorata du temps : notre calculette de prorata donne le montant au jour près.

Questions fréquentes

Sources

Service-public.fr, taxe foncière sur les propriétés bâties (fiche F59) ; code civil, article 815-10 (charges de l’indivision).

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