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Logement vacant : taxe foncière, dégrèvement et taxes sur la vacance

Par Bertrand Marquette, propriétaire
Révisé le 27 octobre 2026

Cette page décrit l’état du droit au 27 octobre 2026. La loi de finances pour 2026 réforme la taxation des logements vacants à partir de 2027.

La taxe foncière reste due

La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier, que le logement soit habité ou non. Il n’existe pas d’exonération générale pour un logement d’habitation vide. La TEOM est également due.

Le seul dégrèvement possible : la vacance d’un logement destiné à la location

L’article 1389 du code général des impôts prévoit un dégrèvement pour la vacance d’un logement normalement destiné à la location. La doctrine administrative précise les conditions, toutes cumulatives :

• le logement, maison ou appartement, est destiné à la location ; les locations saisonnières, les logements de fonction et les immeubles destinés à la démolition sont exclus ;
• la vacance est indépendante de votre volonté : le logement est entretenu et vous avez fait des démarches réelles pour le louer, sans exigences injustifiées ;
• elle dure au moins trois mois consécutifs, éventuellement à cheval sur deux années ;
• elle concerne tout le logement, ou une partie qui peut être louée séparément ;
• le logement est vide de meubles, ou presque.

Le dégrèvement court du premier jour du mois suivant le début de la vacance au dernier jour du mois où elle prend fin. Il couvre la taxe foncière et la TEOM. Il se demande par réclamation, au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle où la vacance a atteint trois mois.

Un logement que vous laissez vide par choix, en attente d’un usage personnel ou d’une succession, n’y ouvre pas droit. Le dégrèvement pour inexploitation prévu par le même article vise uniquement les locaux commerciaux ou industriels utilisés par le propriétaire lui-même : il ne concerne pas un logement d’habitation.

En 2026 : TLV ou THLV

Deux taxes distinctes coexistent jusqu’au 31 décembre 2026 :

• La taxe sur les logements vacants (TLV), perçue par l’État dans les communes en zone tendue fixées par décret. Elle vise un logement non meublé vacant depuis au moins un an au 1er janvier. Son taux est de 17 % de la valeur locative la première année d’imposition, 34 % les années suivantes.
• La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), possible hors zone tendue si la commune ou l’intercommunalité l’a instituée. Elle vise un logement vacant depuis plus de deux ans au 1er janvier.

Ne sont notamment pas taxés : la vacance indépendante de votre volonté, un logement occupé plus de 90 jours consécutifs sur la période de référence, un logement qui nécessiterait des travaux importants pour être habitable (plus de 25 % de sa valeur, selon Service-public.gouv.fr), un logement meublé soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

À partir de 2027 : une taxe unique

La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (loi de finances pour 2026) remplace la TLV et la THLV par la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, à l’article 1406 bis du code général des impôts, pour les impositions établies à partir de 2027. Selon le texte publié :

• en zone tendue, la taxe s’applique de plein droit après un an de vacance, à 17 % la première année et 34 % ensuite ; la commune peut relever ces taux, dans la limite de 30 % et 60 % ;
• dans les autres communes, la taxe vise une vacance d’au moins deux ans et n’existe que si la commune, ou une intercommunalité dotée d’un programme local de l’habitat, l’institue ; son taux est plafonné à 50 % ;
• elle est perçue par la commune ou l’intercommunalité, et non plus par l’État ;
• la vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte.

Pour savoir si votre commune l’applique en 2027, consultez ses délibérations ou interrogez votre centre des finances publiques. Les modalités d’application pourront encore être précisées par l’administration.

Une base qui pèse plus lourd

Ces taxes sur la vacance sont calculées sur la valeur locative entière du logement, sans l’abattement de 50 % de la taxe foncière. Une valeur locative surévaluée renchérit donc à la fois la taxe foncière et la taxe sur la vacance.

Les erreurs fréquentes

• Un logement déclaré vacant alors qu’il a été occupé plus de 90 jours consécutifs, ou l’inverse.
• Un dégrèvement pour vacance jamais demandé entre deux locations.
• Une taxe sur la vacance réclamée pour un logement inhabitable sans travaux lourds.
• Un logement meublé et vide imposé à la fois comme résidence secondaire et comme vacant, alors qu’un même logement ne relève que d’un régime.

Ce que le site vous apporte

Le simulateur recalcule la valeur locative, base commune à la taxe foncière et aux taxes sur la vacance. La vérification complète, forfait par bien dépendances incluses, produit un dossier de réclamation sur la valeur locative, que vous déposez vous-même. Elle ne traite pas la preuve de la vacance, qui reste à rassembler par vos soins.

Sources

Légifrance, CGI, article 1389 ; BOFiP, BOI-IF-TFB-50-20-30, dégrèvement pour vacance ou inexploitation ; Service-public.gouv.fr, taxe foncière (fiche F59, vérifiée le 25 septembre 2026) ; Service-public.gouv.fr, taxe sur les logements vacants et taxe d’habitation sur les logements vacants ; Légifrance, CGI, article 1406 bis (taxe sur la vacance des locaux d’habitation, applicable à partir de 2027) ; collectivites-locales.gouv.fr, logements vacants et réforme de 2027 ; Service-public.gouv.fr, déclaration des biens immobiliers en 2026.

Questions fréquentes

Recalculer la valeur locative du logement Notre méthode