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Propriétaire bailleur : taxe foncière, TEOM et revenus fonciers
Par Bertrand Marquette, propriétaireRévisé le
L’essentiel
Le bailleur paie la taxe foncière de chaque logement loué. Il peut refacturer la TEOM au locataire et, au régime réel, déduire la taxe foncière de ses revenus fonciers. Une base surévaluée réduit donc deux fois sa rentabilité.
Vos points de contrôle
- Montant de TEOM refacturé : taxe seule, au prorata de la location, sans les frais de gestion
- Statut de chaque logement dans la déclaration d’occupation (loué, vacant, résidence secondaire)
- Description de chaque lot après une division ou une rénovation
- Équipements retirés lors de travaux et toujours comptés
- Dépendances (cave, parking) rattachées au bon lot, sans doublon
- Périodes de vacance de plus de trois mois et preuves des démarches de location
Ce qui s’applique à votre situation
La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier, que le logement soit loué ou non. Le locataire n’en paie aucune part. L’avis comprend aussi, le plus souvent, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), calculée sur la même base.
La TEOM, récupérable sur le locataire
La TEOM figure dans la liste des charges récupérables fixée par le décret du 26 août 1987. Vous pouvez donc la refacturer au locataire, dans le cadre de la régularisation des charges. Quelques règles pratiques :
- elle se récupère au prorata de la durée de location dans l’année : un logement loué jusqu’au 31 mai seulement ne permet de récupérer que cinq douzièmes ;
- ne refacturez que la TEOM elle-même, telle qu’elle figure sur l’avis : la doctrine administrative considère que le prélèvement de l’État pour frais de gestion qui s’y ajoute n’est pas une charge récupérable ;
- conservez l’avis : le locataire peut demander les justificatifs des charges.
La déduction des revenus fonciers
Pour une location vide, deux régimes existent. Si vos loyers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, le micro-foncier s’applique d’office : un abattement forfaitaire de 30 % couvre toutes les charges, taxe foncière comprise, et rien d’autre ne se déduit. Au-delà, ou sur option pour trois ans, le régime réel permet de déduire les charges effectivement payées.
Au régime réel, la taxe foncière sur les propriétés bâties est déductible l’année de son paiement. La TEOM suit une règle à part : c’est une taxe qui incombe normalement à l’occupant. La doctrine fiscale l’exclut des impositions déductibles. Reportez-vous à la notice de la déclaration 2044 de l’année pour le traitement exact des sommes refacturées ou non récupérées.
Conséquence : à régime réel, une base surévaluée vous coûte la taxe en trop, diminuée de l’économie d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux qu’elle procure. La correction reste rentable, mais son gain net dépend de votre taux d’imposition.
Entre deux locataires : la vacance
Si le logement reste vide au moins trois mois pour une cause indépendante de votre volonté, vous pouvez demander un dégrèvement de taxe foncière et de TEOM pour la période de vacance. Il faut que le logement soit destiné à la location, entretenu, et que vous ayez fait des démarches réelles pour le louer, sans exigences injustifiées envers les candidats. Les locations saisonnières en sont exclues. La demande se fait par réclamation au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle où la vacance a atteint trois mois.
Une vacance longue peut aussi entraîner une taxe sur les logements vacants : voir le profil logement vacant.
La déclaration d’occupation
Dans l’espace Gérer mes biens immobiliers, vous devez indiquer pour chaque logement s’il est loué, et à qui, avant le 1er juillet dès qu’un changement intervient. Un oubli ou une erreur expose à une amende de 150 € par local. Un logement loué déclaré par erreur comme résidence secondaire peut générer une taxe d’habitation injustifiée.
Les points de contrôle de la base
Un bailleur possède souvent plusieurs biens, évalués à des dates différentes. Les erreurs de surface pondérée se rencontrent surtout dans les cas suivants :
- logement divisé en plusieurs lots sans mise à jour des descriptions ;
- combles ou sous-sol aménagés comptés différemment de la réalité ;
- équipements retirés lors d’une rénovation et toujours comptés ;
- dépendances (cave, parking) imposées sur le mauvais lot ou en double ;
- catégorie attribuée à un immeuble entier qui ne correspond plus à son état.
Ce que le site vous apporte
Le simulateur recalcule la valeur locative de chaque logement à partir de ses caractéristiques. Il permet de repérer rapidement les biens dont la base paraît élevée. La vérification complète est un forfait par bien, dépendances incluses : vous pouvez la réserver aux logements où l’écart est le plus probable. Le dossier de réclamation est déposé par vous, sur impots.gouv.fr.
Si vous louez en meublé, la taxe foncière relève des règles des bénéfices industriels et commerciaux, que cette page ne traite pas.
Sources
Service-public.gouv.fr, taxe foncière (fiche F59, vérifiée le 25 septembre 2026) ; Service-public.gouv.fr, charges locatives ; Service-public.gouv.fr, revenus d’une location vide (vérifiée le 15 avril 2026) ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-50, impositions déductibles des revenus fonciers ; BOFiP, BOI-IF-TFB-50-20-30, dégrèvement pour vacance ou inexploitation ; Légifrance, CGI, article 1389 ; Service-public.gouv.fr, déclaration des biens immobiliers en 2026.
Questions fréquentes
Puis-je faire payer la taxe foncière à mon locataire ?
Non. Seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, est une charge récupérable. Elle se refacture au prorata de la période de location.
La taxe foncière est-elle déductible de mes revenus fonciers ?
Oui au régime réel, l’année de son paiement. Au micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30 % couvre déjà toutes les charges : la taxe foncière ne se déduit pas en plus.
Mon logement est resté vide quatre mois entre deux locataires : puis-je réduire ma taxe foncière ?
Oui si la vacance ne dépendait pas de votre volonté, si le logement était proposé à la location dans des conditions normales et s’il a duré au moins trois mois. Le dégrèvement se demande par réclamation, avec les preuves de vos démarches de location.
Faut-il déclarer mon locataire aux impôts ?
Oui. La déclaration d’occupation, dans l’espace Biens immobiliers de impots.gouv.fr, indique pour chaque logement à quel titre il est occupé. Elle doit être mise à jour avant le 1er juillet après chaque changement, sous peine d’une amende de 150 € par local.