Méthode de calcul
Surface pondérée : comment l’administration calcule les m² taxés
Par Bertrand Marquette, propriétaireRévisé le
La surface pondérée n’est pas votre surface habitable. Les premiers 20 m² des pièces comptent davantage (1,45 pour une maison de catégorie 5), la suite à 0,90 puis 0,75. On ajoute les dépendances pondérées de 0,2 à 0,6, on applique le correctif d’entretien et de situation, puis on ajoute les équipements convertis en m².
Entrez le revenu cadastral de votre avis et votre surface réelle : vous saurez combien de m² l’administration vous compte.
Les étapes du calcul
La surface pondérée suit les articles 324 L à 324 V de l’annexe III du CGI. Chaque résultat intermédiaire est arrondi au mètre carré inférieur.
- surface réelle des pièces et annexes, mesurée au sol entre murs ;
- pondération par tranches selon la nature et la catégorie (article 324 O) : on obtient la surface pondérée comparative ;
- ajout des dépendances incorporées, pondérées de 0,2 à 0,6 (article 324 N) ;
- application du correctif d’ensemble : entretien plus situation, et ascenseur pour les appartements (articles 324 P à 324 S) : on obtient la surface pondérée nette ;
- ajout des équivalences superficielles des équipements (article 324 T) : on obtient la surface pondérée totale.
Les coefficients par tranche
Les 20 premiers mètres carrés reçoivent un coefficient qui dépend de la catégorie. Les mètres carrés suivants comptent 0,90 jusqu’à un seuil, puis 0,75 au-delà. Un grand logement est donc moins pondéré au mètre carré qu’un petit.
| Catégorie | Maison : 20 premiers m² | Maison : seuil du 0,90 | Appartement : 20 premiers m² | Appartement : seuil du 0,90 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 3,00 | 400 m² | 2,60 | 350 m² |
| 2 | 2,50 | 320 m² | 2,20 | 260 m² |
| 3 | 2,10 | 240 m² | 1,90 | 200 m² |
| 4 | 1,70 | 160 m² | 1,60 | 140 m² |
| 5 | 1,45 | 110 m² | 1,35 | 90 m² |
| 6 | 1,30 | 80 m² | 1,25 | 70 m² |
| 7 | 1,20 | 60 m² | 1,15 | 50 m² |
| 8 | 1,10 | 40 m² | 1,05 | 30 m² |
Entrez le revenu cadastral de votre avis et votre surface réelle : vous saurez combien de m² l’administration vous compte.
Les dépendances
Les dépendances rattachées au logement (garage, cave, grenier, buanderie, terrasse accessible) reçoivent un coefficient entre 0,2 et 0,6. La doctrine administrative donne des repères : autour de 0,6 pour un garage ou une buanderie de même qualité que la maison, 0,2 pour les caves, greniers et terrasses, avec 0,4 ou 0,5 dans les grandes villes, et 0,2 pour les hangars ou granges en commune rurale. Le coefficient exact figure sur la fiche d’évaluation.
Le correctif d’ensemble
La surface obtenue est multipliée par la somme de deux coefficients :
- le coefficient d’entretien : 1,20 bon, 1,10 assez bon, 1,00 passable, 0,90 médiocre, 0,80 mauvais ;
- le coefficient de situation, en deux volets (situation générale dans la commune et emplacement particulier), chacun de −0,10 à +0,10.
Pour un appartement, un correctif d’ascenseur s’y ajoute (article 324 S) : +0,05 à partir du 2e étage avec ascenseur ; sans ascenseur, −0,05 au 4e, −0,10 au 5e et −0,15 au 6e étage et au-dessus. Ce correctif ne s’applique pas aux dépendances.
Exemple fictif complet : une maison
Maison fictive de catégorie 5, 100 m² de pièces, garage de 20 m² pondéré à 0,6, entretien « assez bon », situation ordinaire, équipements du guide des équivalences (47 m²).
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| 20 premiers m² | 20 × 1,45 | 29 |
| De 20 à 100 m² | 80 × 0,90 | 72 |
| Surface pondérée comparative | 29 + 72 | 101 m² |
| Garage | 20 × 0,6 | 12 m² |
| Correctif d’ensemble | 1,10 + 0 | 1,10 |
| Surface pondérée nette | (101 + 12) × 1,10 = 124,3 | 124 m² |
| Équivalences superficielles | barème 324 T | 47 m² |
| Surface pondérée totale | 124 + 47 | 171 m² |
Une maison de 100 m² habitables est donc taxée sur 171 m² pondérés. Ce n’est pas une erreur : c’est la méthode. L’erreur commence quand l’un des éléments ne correspond pas au logement.
Exemple fictif : un appartement
Appartement de catégorie 6, 65 m², au 4e étage sans ascenseur, entretien passable, sans équipements pour simplifier : 20 × 1,25 = 25, puis 45 × 0,90 = 40,5, soit 65 m² après arrondi. Le correctif vaut 1,00 + 0 − 0,05 = 0,95, d’où 61 m² pondérés nets. Les équipements viennent ensuite s’ajouter.
Ce qu’il faut contrôler
- la nature retenue : une maison évaluée comme un appartement, ou l’inverse, change tout le barème ;
- la surface réelle : une pièce comptée deux fois, une véranda ouverte comptée comme pièce ;
- les dépendances : existent-elles encore, et le coefficient est-il cohérent ;
- le correctif : entretien et situation fixés il y a longtemps ;
- l’étage et l’ascenseur pour un appartement.
Le simulateur refait chacune de ces étapes avec vos données. Pour une comparaison complète avec votre fiche, dépendances comprises, voyez la vérification complète.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la surface pondérée en taxe foncière ?
C’est la surface fiscale du logement : la surface réelle des pièces affectée de coefficients par tranche, augmentée des dépendances pondérées, corrigée selon l’entretien et la situation, puis complétée par les équivalences des équipements. Multipliée par le tarif de la commune, elle donne la valeur locative.
Comment calculer la surface pondérée d’une maison ?
Pour une maison de catégorie 5, les 20 premiers m² comptent 1,45, les m² suivants jusqu’à 110 m² comptent 0,90, et au-delà 0,75. On ajoute les dépendances pondérées, on multiplie par le correctif d’ensemble puis on ajoute les équivalences des équipements.
Pourquoi ma surface pondérée est-elle supérieure à ma surface habitable ?
Parce qu’elle inclut des dépendances pondérées (garage, cave, terrasse), les m² fictifs des équipements de confort et, souvent, un coefficient d’entretien supérieur à 1.
Où trouver la surface pondérée de son logement ?
Sur la fiche d’évaluation 6675-M, à demander au centre des impôts fonciers. L’avis de taxe foncière ne l’indique pas.
Sources
Légifrance, CGI annexe III, articles 324 D à 324 X (locaux d’habitation) ; BOFiP, BOI-IF-TFB-20-10-20-50, détermination de la surface pondérée.