Correctifs

Coefficient d’entretien : 0,80 à 1,20, et quand demander une révision

Par Bertrand Marquette, propriétaire
Révisé le 27 octobre 2026

Le coefficient d’entretien multiplie la surface pondérée du logement : 1,20 en bon état, 1,10 assez bon, 1,00 passable, 0,90 médiocre, 0,80 mauvais. Fixé lors de l’évaluation, il est rarement mis à jour. Un logement dégradé peut justifier une baisse si l’écart de valeur locative dépasse un dixième.

Les cinq états

L’article 324 Q de l’annexe III du CGI fixe le coefficient d’entretien selon l’état de la construction :

L’état passable est le point neutre. Un logement classé « bon » voit sa surface pondérée majorée de 20 %, un logement « mauvais » la voit réduite de 20 %.

Ce que recouvre chaque état

Le texte réglementaire décrit chaque niveau en termes de travaux nécessaires :

• bon : la construction n’a besoin d’aucune réparation ;
• assez bon : seules de petites réparations sont à prévoir ;
• passable : malgré un entretien régulier, le bâti présente des défauts permanents dus à son âge, sans que l’habitabilité minimale soit en cause ;
• médiocre : des réparations importantes sont nécessaires, mais limitées à certaines parties ;
• mauvais : de grosses réparations sont à faire dans toutes les parties de la construction.

C’est l’état du bâti qui compte (structure, toiture, façades, menuiseries), pas la décoration. Une cuisine démodée ou des peintures fatiguées ne font pas un état médiocre. Des infiltrations, une charpente à reprendre ou des fissures structurelles, oui.

Où il intervient

Le coefficient d’entretien s’additionne au coefficient de situation pour former le correctif d’ensemble, auquel s’ajoute le correctif d’ascenseur pour un appartement. Ce correctif multiplie la surface pondérée de la partie principale et des dépendances incorporées. Il ne touche pas les équivalences des équipements, ajoutées ensuite. Voir le calcul de la surface pondérée.

L’entretien n’entre pas dans le classement en catégorie. Une maison de belle construction mais très dégradée garde sa catégorie, et son état se traduit par ce coefficient.

Exemple fictif

Reprenons la maison fictive de catégorie 5 : 101 m² pondérés comparatifs, 12 m² de garage, 47 m² d’équipements, tarif fictif de 5 € le m², coefficient départemental fictif de 1,65, revalorisations cumulées de 2026, taux global de 45 %.

Passer de « assez bon » à « médiocre » retire 23 m² pondérés et environ 163 € par an dans cet exemple. Les montants sont fictifs ; votre écart dépend du tarif de votre commune.

Quand demander une révision

Deux situations différentes :

• Le coefficient était faux dès l’origine. Le logement n’a jamais été en bon état, mais la fiche retient 1,20. C’est une exagération d’évaluation, contestable par réclamation dans le délai, pour les avis non prescrits.
• Le logement s’est dégradé depuis. Une détérioration du bâti peut justifier une baisse de la valeur locative : c’est un changement de caractéristiques physiques. Il n’est pris en compte que s’il modifie la valeur locative de plus d’un dixième ; en dessous, l’administration le garde en mémoire pour un éventuel cumul avec un changement ultérieur.

Le passage de 1,10 à 0,90 dans l’exemple ci-dessus change la surface totale d’environ 13 % : le seuil du dixième est franchi. Un passage de 1,10 à 1,00 (environ 6 %) ne le serait pas à lui seul.

Les preuves utiles

• photos datées des défauts : toiture, façade, humidité, fissures, menuiseries ;
• diagnostic ou rapport d’expert, devis de travaux non réalisés ;
• arrêté de péril ou d’insalubrité, s’il existe ;
• pour un appartement, procès-verbaux d’assemblée générale mentionnant l’état de l’immeuble.

Le sens inverse

Une rénovation lourde (toiture, façade, sols, menuiseries extérieures) est aussi un changement de caractéristiques physiques, cette fois à la hausse. Les réparations courantes et les dépenses d’entretien périodique ne sont pas retenues. Si vous avez rénové votre logement de fond en comble, une révision de l’entretien peut jouer contre vous.

Votre démarche

Lisez le coefficient sur la fiche d’évaluation, testez l’effet d’un autre état dans le simulateur, puis réclamez avec vos preuves. La vérification complète chiffre l’écart et prépare l’argumentaire.

Questions fréquentes

Sources

Légifrance, CGI annexe III, articles 324 D à 324 X (locaux d’habitation) ; BOFiP, BOI-IF-TFB-20-20-10-10, changements de caractéristiques physiques et d’environnement ; BOFiP, BOI-IF-TFB-50-10, régularisations, réclamations et contentieux de la taxe foncière ; Légifrance, CGI article 1517.

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