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Résidence secondaire : taxe foncière, taxe d’habitation et majoration

Par Bertrand Marquette, propriétaire
Révisé le 27 octobre 2026

Ce qui s’applique à votre situation

En tant que propriétaire d’un logement meublé qui n’est pas votre résidence principale, vous payez chaque année :

• la taxe foncière sur les propriétés bâties, calculée sur la moitié de la valeur locative cadastrale ;
• la TEOM, si la collectivité en lève une ;
• la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, due par la personne qui dispose du logement au 1er janvier, calculée sur la valeur locative du logement et de ses dépendances.

La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales, pas pour les résidences secondaires. Elle s’applique sans les abattements qui existaient pour la résidence principale.

La majoration en zone tendue

Dans les communes où le marché du logement est tendu, le conseil municipal peut majorer la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % (article 1407 ter du code général des impôts). La liste des communes concernées est fixée par décret ; elle comprend aussi bien de grandes agglomérations que des communes touristiques. Toutes les communes éligibles n’appliquent pas la majoration, et son taux varie de l’une à l’autre.

À compter des impositions de 2027, la loi de finances pour 2026 rattache cette majoration au nouveau zonage de l’article 1406 bis. Les délibérations déjà prises continuent de s’appliquer, sauf délibération contraire, pour les communes qui restent dans ce zonage.

Un dégrèvement de la majoration peut être demandé par réclamation dans trois cas :

• vous devez résider près de votre lieu de travail, ailleurs que dans votre habitation principale ;
• le logement était votre résidence principale avant votre entrée durable en établissement de soins ou en maison de retraite ;
• pour une cause indépendante de votre volonté, vous ne pouvez pas en faire votre habitation principale.

Une même valeur locative, deux impôts

La taxe foncière et la taxe d’habitation s’appuient sur la même évaluation du logement. Si la surface pondérée ou la catégorie est surévaluée, l’erreur se répercute sur les deux avis, et sur la majoration éventuelle. La base de la taxe d’habitation étant la valeur locative entière, sans l’abattement de 50 % de la taxe foncière, l’effet y est même plus marqué.

Exemple fictif : une valeur locative surévaluée de 400 €. Sur la taxe foncière, la base augmente de 200 € ; avec un taux global de 40 %, cela représente 80 € par an. Sur la taxe d’habitation, la base augmente de 400 € ; avec un taux de 20 % majoré de 60 % pour la part communale, l’effet dépasse 120 € par an.

Les points de contrôle

Les résidences secondaires sont souvent anciennes, rénovées par étapes, et peu visitées par l’administration. Vérifiez en priorité les équipements comptés en équivalences superficielles, les dépendances (abri, garage, piscine) et l’état d’entretien retenu. Comparez aussi le statut déclaré dans l’espace Gérer mes biens immobiliers à l’usage réel du logement.

Les erreurs fréquentes

• Un logement loué à l’année toujours déclaré en résidence secondaire : la taxe d’habitation est alors due par erreur par le propriétaire.
• Un logement vide de meubles imposé comme résidence secondaire : sans mobilier, il ne relève pas de cette taxe, mais il peut relever des taxes sur les logements vacants.
• Une majoration appliquée alors qu’un cas de dégrèvement existe, faute de réclamation.
• Une piscine comblée ou une dépendance démolie toujours imposée.

Si vous avez plus de 75 ans et des revenus sous le plafond, l’exonération de taxe foncière peut s’étendre à une résidence secondaire que vous habitez : voir le profil retraité.

Ce que le site vous apporte

Le simulateur recalcule la valeur locative du logement : vous mesurez l’effet d’une correction sur la taxe foncière, et vous pouvez l’appliquer vous-même à la taxe d’habitation. La vérification complète, forfait par bien dépendances incluses, produit un dossier de réclamation sur la valeur locative, que vous déposez sur impots.gouv.fr. Une base corrigée vaut pour les deux impôts.

Sources

Service-public.gouv.fr, taxe d’habitation sur les résidences secondaires (vérifiée le 24 août 2026) ; Légifrance, CGI, article 1407 ter (majoration résidences secondaires) ; collectivites-locales.gouv.fr, logements vacants et réforme de 2027 ; Service-public.gouv.fr, taxe foncière (fiche F59, vérifiée le 25 septembre 2026) ; impots.gouv.fr, base de calcul des impôts locaux ; Service-public.gouv.fr, déclaration des biens immobiliers en 2026.

Questions fréquentes

Recalculer la valeur locative de votre résidence secondaire Notre méthode