Méthode de calcul
Calcul de la valeur locative : de 1970 à 2026, exemple complet
Par Bertrand Marquette, propriétaireRévisé le
La valeur locative 2026 d’un logement vaut : surface pondérée × tarif 1970 de la commune × coefficient départemental de 1980 × revalorisations nationales cumulées depuis 1981 (environ 3,83 en 2026). La base imposable en est la moitié.
Décrivez votre logement : le simulateur applique la méthode officielle et les taux de votre commune.
La formule
La valeur locative cadastrale d’un logement se calcule en quatre multiplications :
- surface pondérée totale du logement, en m² ;
- × tarif au m² de 1970 de la commune pour la catégorie du logement : on obtient la valeur locative de 1970 ;
- × coefficient départemental d’actualisation de 1980 ;
- × coefficients nationaux de revalorisation appliqués chaque année depuis 1981.
La base imposable, ou base nette, vaut ensuite la moitié de cette valeur : c’est l’abattement de 50 %. L’avis l’appelle « revenu cadastral ».
Le coefficient départemental de 1980
Les valeurs de 1970 ont été actualisées une seule fois, en 1980, sur la base de l’évolution des loyers entre 1970 et le 1er janvier 1978 (article 1518 du CGI). Pour les locaux d’habitation, un coefficient unique par département a été appliqué. Exemples des coefficients retenus par notre simulateur :
| Département | Coefficient 1980 |
|---|---|
| Aude | 1,55 |
| Nord | 1,69 |
| Paris | 1,85 |
Les règles diffèrent en outre-mer : renseignez-vous auprès du centre des impôts fonciers.
Décrivez votre logement : le simulateur applique la méthode officielle et les taux de votre commune.
Les revalorisations nationales
Depuis 1981, les valeurs locatives sont majorées chaque année par un coefficient forfaitaire (article 1518 bis du CGI). Il a été fixé par la loi de finances jusqu’en 2017, puis calé sur l’inflation à partir de 2018.
| Année | Coefficient |
|---|---|
| 1981 | 1,10 |
| 2022 | 1,034 |
| 2023 | 1,071 |
| 2024 | 1,039 |
| 2025 | 1,017 |
| 2026 | 1,008 |
Multipliés entre eux de 1981 à l’année d’imposition, ces coefficients donnent environ 3,795 pour 2025 et 3,825 pour 2026, soit 3,79 et 3,83 en arrondi. Ce sont ces facteurs cumulés qui font passer une valeur de 1980 à celle d’aujourd’hui.
Exemple fictif complet
Maison fictive de catégorie 5 : 171 m² de surface pondérée totale (détail dans le guide de la surface pondérée), tarif fictif de 5,00 € le m², département fictif au coefficient 1,65, taux global fictif de 45 %.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Valeur locative 1970 | 171 m² × 5,00 € | 855,00 € |
| Valeur locative actualisée 1980 | 855,00 € × 1,65 | 1 410,75 € |
| Valeur locative 2025 | 1 410,75 € × 3,795 | environ 5 353 € |
| Valeur locative 2026 | 1 410,75 € × 3,825 | environ 5 396 € |
| Base nette 2026 (revenu cadastral) | 5 396 € × 50 % | environ 2 698 € |
| Taxe foncière 2026 | 2 698 € × 45 % | environ 1 214 € |
Les résultats sont arrondis ; l’administration arrondit aussi à chaque étape. À ce montant s’ajoutent les frais de gestion de l’État et, le cas échéant, la taxe d’ordures ménagères, calculée sur la même base.
Remonter le calcul depuis votre avis
Votre avis donne le revenu cadastral. Doublez-le : vous avez la valeur locative de l’année. Divisez par le coefficient cumulé et par le coefficient départemental : vous retrouvez une valeur de 1970 approximative. Divisée par le tarif de votre catégorie, elle donne une idée de la surface pondérée retenue.
Si ce résultat paraît très supérieur à ce que justifierait votre logement, demandez la fiche d’évaluation : l’écart vient de la surface, de la catégorie, des équipements ou des correctifs. Le simulateur fait cette comparaison avec les tarifs officiels de votre commune.
Pourquoi des valeurs de 1970
Les valeurs locatives des logements reposent toujours sur la révision générale de 1970. Depuis, elles n’ont été actualisées qu’une fois, en 1980, puis seulement revalorisées chaque année de façon uniforme. Un quartier devenu recherché et un quartier en déclin ont reçu les mêmes coefficients nationaux. C’est pourquoi la valeur locative d’un logement peut paraître sans rapport avec son loyer réel ou son prix.
Une révision des valeurs locatives des locaux d’habitation a été prévue par la loi de finances pour 2020, mais elle ne s’applique pas aux avis de 2026, qui restent calculés selon la méthode décrite ici.
Le coefficient de 2026
Depuis 2018, le coefficient annuel est égal à l’évolution de l’indice des prix à la consommation harmonisé entre novembre de l’avant-dernière année et novembre de l’année précédente, s’il est positif. Pour 2026, il vaut 1,008, soit +0,8 % : à taux inchangé, votre taxe foncière augmente de 0,8 %. Toute hausse supérieure vient d’un vote de taux ou d’un changement dans l’évaluation du logement.
Ce qui ne bouge pas, ce qui bouge
Le tarif de 1970 et le coefficient de 1980 sont figés. Les revalorisations s’appliquent à tous les logements de la même façon. Ce qui varie d’un logement à l’autre, et ce qui peut être faux, c’est la surface pondérée et la catégorie. C’est sur ces deux points que porte une réclamation.
Questions fréquentes
Comment est calculée la valeur locative cadastrale ?
Surface pondérée du logement × tarif au m² de 1970 de la commune pour sa catégorie × coefficient départemental d’actualisation de 1980 × coefficients nationaux de revalorisation appliqués chaque année depuis 1981.
Quel est le coefficient de revalorisation de la taxe foncière en 2026 ?
1,008, soit +0,8 %, après +1,7 % en 2025, +3,9 % en 2024 et +7,1 % en 2023. Cumulés depuis 1981, les coefficients annuels multiplient la valeur de 1980 par environ 3,83 en 2026.
Pourquoi la base de la taxe foncière est-elle la moitié de la valeur locative ?
La loi prévoit un abattement de 50 % pour tenir compte des frais de gestion, d’assurance, d’amortissement et de réparation. La base nette, appelée revenu cadastral sur l’avis, vaut donc la moitié de la valeur locative.
Comment retrouver ma valeur locative à partir de mon avis ?
Multipliez par deux le revenu cadastral de la colonne commune : vous obtenez la valeur locative de l’année.
Sources
Légifrance, CGI annexe III, articles 324 D à 324 X (locaux d’habitation) ; Légifrance, CGI article 1518 ; Légifrance, CGI article 1518 bis ; impots.gouv.fr, pourquoi la taxe foncière augmente ; Service-public.fr, taxe foncière sur les propriétés bâties (fiche F59) ; DGFiP, tarifs des locaux d’habitation.